임대차 계약이 만료될 때마다 임차인과 임대인 사이에서는 다양한 고민과 갈등이 발생할 수 있습니다.
그 중 하나가 바로 계약갱신청구권과 임대인의 실거주 통보 사이의 문제입니다.
최근 몇 년간 정부의 임대차보호법 개정으로 인해 임차인의 권리가 상당히 강화되었지만, 여전히 임대인의 권리가 우선시되는 경우도 발생합니다.
이번 글에서는 계약갱신청구권과 임대인의 실거주 계획이 충돌할 때의 법적 상황과 각자의 권리에 대해 깊이 살펴보겠습니다.
무엇인가?
계약갱신청구권은 2020년 대한민국 정부의 주택임대차보호법 개정으로 도입된 제도로, 임차인이 임대차 계약이 만료되었을 때 한 번에 한해 임대인에게 기존 계약 조건과 유사한 조건으로 계약 연장을 요구할 수 있는 권리입니다.
이를 통해 최대 4년간 현재 거주지에서의 거주가 보장됩니다.
이 제도는 임차인의 주거 안정성을 높이는 목적에서 마련되었습니다.
실거주 통보와 그 우선권
임대인이 임차인에게 실거주 목적으로 주택을 직접 사용하겠다고 통보하는 경우에는 계약갱신청구권이 제한될 수 있습니다.
즉, 임대인은 임대차계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 실거주 이유를 들어 계약갱신을 거절할 수 있습니다.
이러한 실거주는 가족 구성원 등을 포함하여야 하며, 법은 임대인의 실거주를 임차인의 권리보다 우선으로 인정하고 있는 상황입니다.
계약갱신청구권을 행사하기 이전에 임대인이 실거주 계획을 밝혀왔다면, 실제로 임차인의 계약갱신청구권을 행사하는 데 제약이 따릅니다.
또한 임대차보호법은 임대인이 실거주를 목적으로 할 경우 계약갱신청구를 거부할 수 있도록 명시하고 있습니다.
단, 임대인은 추후 거짓 실거주가 드러날 경우 임차인에게 손해배상의 책임을 질 수 있으므로 이를 주의해야 합니다.
💡 사례로 알아보는 임대차 계약
말씀하신 예시는 1년마다 갱신되는 지속적인 계약의 경우입니다.
2025년 계약 만료 시점에 임대인이 실거주 의사를 미리 통보한 상황에서는, 임차인이 계약갱신청구권을 행사하려 해도 법적으로 인정받기 어렵습니다.
물론, 실제로 임대인이 실거주를 시작하지 않고 다른 목적(예: 타인에게 임대)으로 주택을 사용한다면 임차인은 법적 구제를 요청할 수 있습니다.
즉, 임대인은 정당한 실거주 목적이 있다면 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있으며, 이는 법적 효력을 가집니다.
그러나 임대인의 실거주 목적이 정당하지 않은 경우 임차인은 이를 증명해야 하며, 그 과정에서 상당한 증거가 필요할 수 있습니다.
결론적으로, 임차인은 임대차 계약 종료 시점에서 임대인의 실거주 계획이 정당하고 신뢰할 수 있는 것인지에 대한 충분한 근거를 검토해야 하며, 임대인은 본인의 실거주가 정당하다는 것을 명확히 밝혀야 합니다.
이러한 상황에서 법적인 분쟁이 발생하지 않도록 양측 모두 세심한 주의가 필요합니다.
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