월세나 전세 계약을 체결할 때, 계약의 종료 시점이 다가오면 재계약 여부나 조건에 대해 임대인과 임차인 간의 협의가 필요합니다.
하지만 경우에 따라, 별도의 재계약 절차 없이 자동으로 갱신되는 "묵시적 갱신"이라는 제도가 적용되기도 합니다.
이번 글에서는 묵시적 갱신의 개념과 적용 여부에 대해 자세히 알아보겠습니다.
갱신이란?
묵시적 갱신은 임대차 계약이 만료될 때 임대인과 임차인 양측이 별도의 종료 의사를 명확히 하지 않을 경우, 기존 계약이 동일한 조건으로 자동으로 갱신되는 것을 말합니다.
이 절차는 임대차보호법에 따라 규정되며, 임대인이 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 계약 종료나 조건 변경 의사를 명시적으로 통보하지 않으면 적용됩니다.
상황: 묵시적 갱신이 가능한가?
고객님의 경우, 계약 만료일이 2025년 6월 14일이며, 임대인이 2025년 4월 25일에 연락을 주었습니다.
일반적으로 임대인이 계약 만료 두 달 전까지 계약 종료나 갱신 조건에 대한 명확한 통보를 하지 않는다면, 묵시적 갱신이 발생합니다.
그러나 이 경우 고객님이 4월 20일에 먼저 계약 연장 의사를 표시했기 때문에 묵시적 갱신 유무가 다소 불분명해질 수 있습니다.
갱신 적용 여부 판단
• 묵시적 갱신의 요건: 임대인은 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거부나 조건 변경을 통보해야 합니다.
임차인의 계약 연장 문의는 묵시적 갱신 여부를 변동시키지 않지만, 임대인이 이후 조건을 제시하면서 협상이 시작되었다면 묵시적 갱신이 아닌 새 계약 협상이 시작된 것으로 볼 수 있습니다.
갱신과 임대인 및 임차인의 관계
묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두가 계약 만료일까지 추가 협의를 하지 않았을 때 성립됩니다.
다시 말해, 만료일까지 어떠한 연락도 없을 때만 묵시적 갱신이 가능합니다.
이번 경우처럼 임차인이 먼저 연락을 한 경우에는 임차인의 의사에 따라 새로운 계약 협상이 될 수 있습니다.
💡 결론
현재 상황에서는 임차인인 고객님이 먼저 연락을 함에 따라 임대인의 조건 제시가 구체적인 새로운 협상으로 이어지는 경우가 많아, 묵시적 갱신이 아니라 계약 재협상으로 볼 여지가 있습니다.
이와 같은 사례에서는 양측의 합의가 중요하며, 발생할 수 있는 모든 변수를 고려하여 계약을 진행하시는 것이 좋습니다.
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